هزینه فک رهن وام مسکن در دفترخانه
dell ghatar.com ۲۸ آذر ۱۴۰۱ دیدگاه ۵۷۲۸
پیشنهاد ویژه: برای دریافت مشاوره رایگان می توانید از خدمات بهترین وکیل بانکی و وکیل ملکی تهران استفاده کنید. ۰۲۱۸۸۹۳۹۸۳۲ – ۰۹۱۲۷۶۵۴۱۰۹
رهن چیست
فرض کنید شما قصد خرید خانه یا ماشین یا هر وسیله دیگری دارید ولی پول کافی برای خرید را ندارید. در این حالت شما می توانید خود آن خانه را در رهن بانکی که قصد وام گرفتن از آن را دارید قرار دهید تا زمانی که کل مبلغ را تسویه نمایید. یا خود ماشین را در رهن شرکتی که ماشین را خریداری نموده اید قراردهید.
یا قصد قرض گرفتن پول از شخصی را دارید و ماشین یا خانه خود را در رهن آن شخص قرار میدهید. در این آموزش ما فک رهن ملک را به شما آموزش خواهیم داد. چراکه فک رهن ماشین نیازی به مراجعه به دفترخانه ندارد.
فک رهن چیست
حالا که معنی رهن را فهمیدیم معنی فک رهن برای ما روشن شد. فک رهن یعنی مبلغی که به هر طریق از در رهن بردن خانه یا ماشین خود به دست آورده اید را تسویه کنید و مورد رهن را از رهن خارج کنید.
رایج ترین حالت رهن، وام گرفتن از بانک خصوصا بانک مسکن می باشد. که در این حالت خریدار با مراجعه به بانک مسکن و اعلام اینکه قصد خرید خانه ای را دارد درخواست وام می نماید.
برای انجام فک رهن ابتدا به بانک مربوطه مراجعه فرمایید و نامه فک رهن را دریافت نمایید سپس بانک مربوطه نامه فک رهن را به شما تحویل میدهد که باید نامه و سند را تحویل دفترخانه ای که سند رهنی در آنجا تنظیم شده است دهید.
دفترخانه پس از دریافت نامه اقدام به تنظیم فسخ سند یا فک رهن می نماید و در تاریخ مشخصی که از طرف بانک مشخص میگردد، نماینده بانک جهت امضای فک رهن یا فسخ سند به دفترخانه مراجعه می نماید. (که در این حالت حضور مالک در دفترخانه ضروری نیست)
سپس دفترخانه با درج این موضوع در سند مالکیت و اعلام به سازمان ثبت اسناد و املاک اقدام به فک رهن سند می نماید.
بنا به درخواست مالک دفترخانه می تواند سند مالکیت را جهت تعویض و دریافت سند تکبرگی جدید به سازمان ثبت اسناد و املاک ارسال نماید.
برای کسب اطلاعات بیشتر مقاله مراحل فک رهن سند در دفترخانه را مطالعه کنید.
موارد فک رهن کدامند؟
قانون در خصوص فک رهن صراحتا اشاره‌ای نداشته است. ولی با رجوع به منابع قانونی دیگر درمی‌یابیم که موارد فک رهن کدام است:
- نخستین مورد فک رهن هنگامی است که مدیون، طلب خود را پرداخت نماید؛ در حقیقت با پرداخت دین قرارداد رهن فک میگردد.
- مورد دوم فک رهن مختص به زمانی می‌باشد که هر یک از طرفین قرارداد جهت فسخ عقد رهن اقدام نمایند.
- سومین مورد که شرایط فک رهن را به وجود می آورد، فسخ قرارداد رهن از جانب رهن گیرنده می‌باشد.
- مورد بعدی موقعی که مال مورد رهن بنا به عللی همچون آفت به صورت کلی از میان برود. ۵) از دیگر موارد فک رهن موقعی می‌باشد که ذمه رهن دهنده به علتی نظیر ابراء از بری گردد.
چه راه‌هایی برای فک رهن وجود دارد؟
به طور کلی برای فک رهن‌ها چهار راه وجود دارد:
- بدهکار بدهی خود را به‌طور کامل پرداخت کند.
- طلبکار از دریافت طلبش منصرف شود و آن را به طور کامل ببخشد.
- طلبکار از دریافت ضمانت و رهن منصرف شود و آن را آزاد کند.
- مال در گرو (مرهونه) از بین برود.
نکتۀ مهم: مکانی که به‌عنوان رهن در اختیار طلبکار است، حکم امانت را دارد. بنابراین او بعد از اتفاق افتادن هر کدام از این سه مورد، باید مال را آزاد کند.
چطور می‌توانیم بفهمیم که یک ملک در رهن است؟
ممکن است شما بخواهید ملکی را اجاره کنید یا بخرید. یکی از موارد مهمی که در هنگام خرید و اجارۀ خانه باید به آن توجه کرد، آزاد بودن سند است. برای اینکه مطمئن شوید سند خانه در رهن کسی یا بانک نیست، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. این دفترخانه‌ها می‌توانند وضعیت سند را استعلام و به شما اعلام کنند. توصیه می‌شود به دلیل جلوگیری از بروز مشکلات بعدی، خانه‌هایی را که در رهن بانک هستند نخرید.
چرا باید خانه‌ای را که در ضمانت بانک است فک رهن کنیم؟
اگر قصد داشته باشید خانه‌ای را که در رهن بانک است معامله کنید، فک رهن ضروری خواهد بود. براساس قوانین، معاملۀ خانه بدون فک رهن به ضرر منافع بانک است. در نتیجه اگر پیش از معامله سند را آزاد نکنید، بانک می‌تواند به جرم کلاهبرداری از شما شکایت کند.
نکات حقوقی مهم در نحوه فک رهن اسناد بانکی
- ابتدا بهتر است خریداران اقدام به خرید خانه هایی نمایند که در رهن بانک نمی باشد و همچنین فروشندگان ابتدا از بانک فک رهن کرده و اقدام به فروش نمایند.
- خریداران باید توجه داشته باشند پس از خرید مقدار اقساط باقی مانده باید از مبلغ کل پرداختی به مالک کسر گردد.
- این قبیل معاملات به صورت کفالتی می باشد به گونه ای که به خریدار کفالت داده می شود پس از اتمام اقساط بانکی ملک به نام او درآید.
- توصیه می شود به هنگام خرید ملکی که در رهن بانک است ابتدا با یک وکیل قرار داد ملکی مشورت نمایید زیرا می تواند از بسیاری از مشکلات در آینده شما را آگاه سازد.
چطور می‌توانیم خانه را از رهن بانک درآوریم؟
برای اینکه بتوانیم ملکی را که در رهن بانک است بخریم یا بفروشیم، باید آن را فک رهن کنیم. تا زمانی که سند خانه آزاد نشده باشد، نمی‌توان آن را معامله کرد. برای این کار دو راه وجود دارد: تسویه حساب کامل (پرداخت کامل اقساط وام) و سپرده گذاری در بانک.
- سپرده‌گذاری
- تسویه حساب (پرداخت کامل اقساط وام)
- سپرده گذاری در بانک‌ها
سپرده‌گذاری
در این شیوه درخواست کننده با مراجعه به بانک، مقدار مانده بدهی وی محاسبه میگردد و مبلغی نزدیک به ۱۱۰ درصد این مانده بدهی در بانک از طریق درخواست کننده سپرده‌گذاری می‌شود و به این ترتیب ملک از رهن بانک بیرون می‌آید.
با این‌حال نا گفته نماند که پس از سپرده‌گذاری فرد می‌بایست همچنان اقساط وام خود را پرداخت کند و تا موقع اتمام یافتن این اقساط، حق برداشت مبلغ سسپرده‌گذاری را نخواهد داشت.
لازم به ذکر است که بانک بابت وجه سپرده‌گذاری شده به صاحب سپرده سود پرداخت می‌کند که این سود برابر با حداکثر نرخ سود مجاز می‌باشد، فرد می‌تواند با همین سود اقساط وام خود را پرداخت نماید.
تسویه حساب (پرداخت کامل اقساط وام)
اولین راه فک رهن، تسویه حساب با بانک و پرداخت کامل اقساط است. زمانی که تصمیم به فروش خانه‌ای که با وام خریده‌اید می‌گیرید، قطعاً چند قسط از وام را پرداخته‌اید. بنبراین می‌توانید بقیۀ اقساط را هم پرداخت و با بانک تسویه کنید. برای این کار می‌توانید به بانک بروید و درخواست تسویه حساب وام مسکن را ارائه کنید. بانک میزان بدهی اصلی شما را محاسبه و اعلام می‌کند. پس از آن شما می‌توانید با پرداخت یک جای اقساط باقیمانده، سند را از رهن بانک آزاد کنید.
سپرده گذاری در بانک‌ها
روش سپرده‌گذاری را چند سالی هست که بعضی از بانک‌ها اجرا می‌کنند. بانک مسکن هم به‌طور ویژه از طریق طرحی به نام طرح رها، امکان این سپرده‌گذاری را فراهم کرده است. شما در این طرح می‌توانید بعد از محاسبۀ باقیماندۀ بدهی، مبلغی معادل ۱۱۰ درصد آن را در بانک سرمایه‌گذاری کنید. بعد از این کار، سند شما از رهن بانک آزاد خواهد شد.
نکتۀ مهم: در طرح رها شما باید تا زمانی که اقساط وام تمام می‌شود، آن را پرداخت کنید. پیش از پرداخت تمامی اقساط، شما نمی‌توانید مبلغ سپرده را از حسابتان خارج کنید. البته بانک در ازای این سپرده معادل بیشترین نرخ سود مجاز مصوب را به شما خواهد داد. شما هم می‌توانید از مبلغ سود سپرده برای پرداخت اقساط استفاده کنید.
پیشنهاد ویژه: برای کسب اطلاعات بیشتر مقاله دریافت ضمانت نامه بانکی با سفته را مطالعه کنید.
دعوای فک رهن چیست و چه زمانی مطرح می‌شود؟
در بعضی مواقع طلبکار به دلایل مختلف بعد از پرداخت بدهی هم فک رهن نمی‌کند. در چنین مواقعی شخص راهن (بدهکار سابق) می‌تواند با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی دادخواست الزام طلبکار به فک رهن را تنظیم کند. برای تنظیم شدن این دادخواست، ارائۀ این مدارک الزامی است:
- کپی سند رهنی
- کپی قرارداد رهنی
- کپی اسناد پرداخت بدهی‌ها و تسویه حساب
نکتۀ مهم: تمامی مدارکی که به دادخواست پیوست شده‌اند، باید مهر کپی برابر اصل داشته باشند.
دعوای فک رهن چه انواعی دارد؟
دعوای فک رهن در قانون به دو شکل مطرح می‌شود: مستقل و الزام به تنظیم سند.
- دعوای فک رهن مستقل
- الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای فک رهن مستقل
در این مورد رهن دهنده مال خود را در اختیار شخص ثالثی مثل بانک قرار میدهد. به موجب این قرارداد رهن دهنده تعهد می‌کند مال او تا زمان پرداخت بدهی در گرو شخص ثالث بماند. اگر فک رهن با وجود پرداخت کامل بدهی‌ها انجام نشده باشد، فرد می‌تواند دعوای الزام به فک رهن را مطرح کند. همچنین می‌تواند درخواستی مبنی بر دریافت خسارت و اجرت المثل ایام عدم فک رهن را نیز تنظیم کند.
الزام به تنظیم سند رسمی
سازندگان یک ملک ممکن است قبل از فروش آن را در گرو وام قرار دهند و وام بگیرند. در چنین شرایطی آنها فقط می‌توانند با قولنامه ملک خود را به خریداران بفروشند. در این حالت فروشنده تعهد می‌کند که به محض فک رهن، سند رسمی را به نام خریدار کند. اگر فروشنده این کار را نکرد، خریدار می‌تواند دادخواستی مبنی بر الزام او به تنظیم سند رسمی تنظیم کند.
هزینه فک رهن در دفترخانه
در سایت اداره اسناد و املاک استان تهران جداول و متن زیر نوشته اند برای تعرفه هزینه های دفاتر اسناد رسمی بنده که املاکی هستم و چندین سال هستش که کارم اینه کلی دقت کردم تا تونستم این جدول را رمز گشایی کنم. تصمیم گرفتم مقدمه ای بر این متون و جداول بنویسم تا شما دوستان گرامی وقت تان هدر نرود. تعرفه حق التحریر دفاتر اسنادرسمی برای معاملات رهنی ۵۰۰ میلیون ریالی، کمتر از ۳۶۰ هزار تومان می شود.
محاسبه هزینه سند وام / رهن در دفتر اسناد رسمی
جهت محاسبه هزینه سند رهنی/وام کافیست مبلغ کل سند را در فیلد بالا قرار دهید.
توجه داشته باشید قیمت سند رهنی در دفاتر اسناد رسمی بر اساس کل بازپرداخت مبلغ وام محاسبه می شود. به طور مثال شما ممکن است ۵۰ میلیون ریال وام گرفته باشید اما در نهایت باید ۱۰۰ میلیون ریال به بانک بازگردانید در نتیجه مبلغ ۱۰۰ میلیون ریال را در فیلد مربوطه باید وارد نمایید.
محاسبه هزینه سند ملک در دفتر اسناد رسمی
جهت محاسبه هزینه سند ملک در دفتر اسناد رسمی باید قیمت ملک که ارزش آن را اداره دارایی اعلام می کند را داشته باشید.
از مدارکی که برای نقل و انتقال سند ملک از شما در دفتر اسناد رسمی تقاضا خواهد شد برگه مفاصا حساب مالیات نقل و انتقال از اداره دارایی است. بعد از دریافت آن برگه از اداره دارایی کافیست قیمتی که دارایی برای ملک شما تعیین نموده را در فیلد بالا نوشته و کلید محاسبه را فشار دهید.
به ازای هر ورقه اضافه مبلغ ۱۰۰ هزار ریال به مبلغ نهایی سند اضافه خواهد شد.
به ازای هر نفر اضافه به طرفین اسناد نیز مبلغ ۱۰۰ هزار ریال به مبلغ نهایی اضافه خواهد شد.
اگر قیمت ملک صد میلیون تومان باشد ریز هزینه های انتقال سند به شرح زیر است :
ریز هزینه ه برحسب ریال
ریز هزینه ها برحسب ریال حق التحریر ۸,۳۰۰,۰۰۰ حق الثبت ۵۰۰,۰۰۰ مالیات ارزش افزوده ۷۴۷,۰۰۰ هزینه صدور الکترونیکی سند ۵۰,۰۰۰ مجموع ۹,۵۹۷,۰۰۰
اگر قیمت ملک دویست میلیون تومان باشد ریز هزینه های انتقال سند به شرح زیر است :
ریز هزینه ها برحسب ریال حق التحریر ۱۱,۳۰۰,۰۰۰ حق الثبت ۱,۰۰۰,۰۰۰ مالیات ارزش افزوده ۱,۰۱۷,۰۰۰ هزینه صدور الکترونیکی سند ۵۰,۰۰۰ مجموع ۱۳,۳۶۷,۰۰۰
رپورتاژ آگهی
جدیدترین مطالب قطار وبگردی را از دست ندهید!